Im Jahr 2015 wurden über € 40,7 Mrd. - und damit 57 % mehr als 2014 - in europäische Wohnimmobilien investiert.
Im Jahr 2015 wurden über € 40,7 Mrd. - und damit 57 % mehr als 2014 - in europäische Wohnimmobilien investiert. Grund dafür ist, dass das Bevölkerungswachstum sowie die zunehmende Urbanisierung in den wichtigen europäischen Märkten zu einem Nachfrageboom geführt haben.
Der zunehmende Trend der Urbanisierung, durch die bis 2050 80 % der europäischen Bevölkerung in Stadtgebieten leben wird, übt bereits Druck auf die am schnellsten wachsenden Städte aus. So wird für London, Paris, Amsterdam, Madrid, Stockholm und einige deutsche Städte ein signifikantes Bevölkerungswachstum prognostiziert. Der aktuellen Savills-Researchanalyse Spotlight on Alternative Assets zufolge hat sich in diesen Märkten das Segment der Mehrfamilien- und Apartment-Wohnanlagen zu einem Anlageziel für institutionelles Kapital entwickelt, in einigen Ländern gefördert durch politische Initiativen und neue Gesetzesregelungen. Allerdings gibt es erhebliche Unterschiede in der Dynamik der Märkte.
Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, merkt an: „Wohninvestments sind bei Investoren zunehmend beliebt. Gründe hierfür sind die vorhersehbare demografische Entwicklung, die eine hohe Vermietungsquote gewährleistet, die Unabhängigkeit von konjunkturellen Zyklen sowie der stabile Ertrag, den diese produzieren können, vor allem angesichts der immer teurer werdenden traditionellen Core-Assets.“
Investments in Wohnapartmens (Einzelassets sowie Portfolioes) - JPG
Eri Mitsostergiou, Director Savills European Research, sagt: „Seit der Finanzkrise, sei es nun aus einer Notwendigkeit heraus oder frei gewählt, hat sich der Mietsektor auch in europäischen Ländern, die üblicherweise stark durch Eigennutzung geprägt sind, zu einem Konkurrenten für den Eigentumssektor entwickelt. In der Folge haben Investitionen in Apartment- oder Mehrfamilien-Wohnanlagen als Alternative zu Gewerbeimmobilien sowohl mengenmäßig zugenommen als auch an Bedeutung gewonnen. Gestützt wird diese Entwicklung durch das unausgewogene Verhältnis von Angebot und Nachfrage im Wohnungssegment der wachsenden europäischen Metropolen und das damit einhergehende Mietsteigerungspotenzial.“
Deutschland
Deutschland dominiert weiterhin den internationalen Wohnimmobilienmarkt in Europa. So stieg das Gesamtinvestitionsvolumen 2015 um zwei Drittel gegenüber dem Vorjahr auf annähernd € 22,5 Mrd.. Den stärksten Anstieg verzeichneten die Städte außerhalb der Top 7, in denen 90 % des Transaktionsvolumens auf deutsche Investoren, größtenteils für große Wohnungsgesellschaften agierend, entfielen. Es wird davon ausgegangen, dass die günstigen Marktbedingungen das Investitionsgeschehen weiterhin ankurbeln. Das Fertigstellungsvolumen liegt deutlich unter den 350.000 bis 400.000 Einheiten, die pro Jahr benötigt werden, um die künftige Nachfrage zu decken; die durchschnittliche Leerstandsrate liegt aktuell bei unter 3 %.
UK
Institutionelle Investments im britischen Vermietungsmarkt verzeichneten in den vergangenen fünf Jahren einen stetigen Anstieg. Das anhaltende Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage im Mietsektor dürfte vor allem in den unterversorgten Märkten weiterhin steigende Mieten zur Folge haben, was wiederum neue Erwerbschancen für institutionelle Investoren schafft. Einige der großen einheimischen sowie internationalen Player sind bereits auf dem Vermietungsmarkt aktiv, und die Kapitalmenge baut sich weiter auf. Das Gesamtvolumen der Deals hat sich laut Datenerhebung von Savills von £ 2.3 Mrd. in 2014 auf £ 2.65 Mrd. erhöht, wobei sich 60 % hiervon auf London konzentrieren. Die Anzahl der Transaktionen institutioneller Investoren verdoppelte sich zwischen 2014 und 2015.
Niederlande
In den Niederlanden stieg das Investitionsvolumen im Wohnungssegment 2015 auf € 2,85 Mrd. und damit auf einen Anteil von mehr als einem Viertel am Gesamt-Gewerbeinvestitionsvolumen. Traditionell dominieren einheimische privat- und institutionelle Investoren den Sektor, allerdings haben die Gesetzesänderungen im Bereich des sozialen Wohnungsmarktes und die günstigeren Finanzierungsbedingungen die internationale Nachfrage nach Wohnportfolios in den letzten beiden Jahren positiv beeinflusst. Obwohl Angebot und Nachfrage allmählich in einem ausgewogeneren Verhältnis stehen, könnten die demografische Entwicklung und die steigende Zahl von Haushalten in Stadtgebieten, insbesondere in und um Amsterdam, kurz- bis mittelfristig Investitionen in Neubauprojekte bzw. Sanierungsobjekte ankurbeln. Aktuellen Schätzungen zufolge existiert im Landesdurchschnitt aktuell eine Bestandslücke von 4 – 5 %, d.h. es fehlen 300.000 – 400.000 Wohnungen.
Nordische Länder
In Schweden zeichnete der Wohnimmobiliensektor für annähernd ein Viertel des Gesamtinvestitionsvolumens 2015 verantwortlich. Seit der Finanzkrise haben schwedische institutionelle Investoren und Pensionsfonds in erheblichem Maße in das Wohnimmobiliensegment investiert. So stieg das in Wohnimmobilien gehaltene Kapital seit 2008 auf mindestens SEK 75 Mrd (€ 8,01 Mrd.) Der anhaltende Bedarf an zusätzlichem Wohnraum – Schätzungen zufolge wird dieser bis 2020 auf über 460.000 bzw. in den nächsten zehn Jahren auf bis zu 700.000 Wohnungen anwachsen – lässt auch für die Zukunft auf weitere Kaufgelegenheiten für Investoren schließen.
Der Wohnungssektor dominierte 2015 auch die nichtgewerblichen Investments in Finnland. So summierte sich das Gesamtinvestitionsvolumen auf € 1,24 Mrd., was einem Anteil von 23 % entspricht. Seit 2013 wurden diverse Wohninvestmentfonds aufgelegt, so dass Investments in Wohnportfolios mittlerweile eine größere Rolle spielen. Durch die Ausweitung des zweckgebauten Modells haben die Projektentwickler ihre Neubautätigkeit deutlich erhöht. Wohnimmobilien erwiesen sich dank hoher Vermietungsstände und kontinuierlicher Mietsteigerungen in den vergangenen sieben Jahren als der erfolgreichste Sektor. Der Gesamtertrag für Wohninvestments liegt im Fünf-Jahres-Durchschnitt bei 9,3 %, wobei 5,5 % auf Ertragsrendite und 3,6 % auf Kapitalzuwachs entfallen. In Markt von Helsinki fällt die Wertsteigerung höher aus als in anderen Städten.
Spanien
Nach acht Jahren Stillstand weist der spanische Wohnungssektor 2015 Anzeichen eines soliden Aufschwungs auf. Die Preise liegen bis zu 40 % unter Höchstniveau, und die günstigen Finanzierungskonditionen signalisieren den Beginn eines neuen Zyklus, in dem der Markt aufgrund des steigenden Investoreninteresses institutioneller geprägt sein wird. Der institutionelle Investmentmarkt wurde zuletzt von britischen und US-amerikanischen Fonds dominiert, deren beider Fokus auf dem sozialen Wohnungsbau sowie Mehrfamilien-Assets liegt. Der Aufschwung des Marktes begann im Frühjahr 2015 mit dem Erwerb von Neinor Homes sowie über 100 Grundstücken zur Errichtung von Wohnprojekten im Laufe der nächsten vier Jahre durch Lonestar. Durch die steigende Nachfrage nach Mietimmobilien hat sich der vermietete Marktanteil von 11,5 % in den letzten 10 Jahren auf 19,2 % erhöht, und es wird davon ausgegangen, dass dieser weiter steigt. Trotz niedriger Renditen von 3 – 4 % ist mittelfristig mit weiteren Kapitalgewinnen zu rechnen.
Irland
Abgesehen von vereinzelten Projekten existierten Mehrfamilienobjekte als eigene Assetklasse vor 2012 in Irland nicht. Während der Finanzkrise jedoch, als viele leerstehende Wohnanlagen zum Verkauf standen, erkannten die ersten Investoren ihre Chance, Projektentwicklungen zu äußerst attraktiven Renditen zu erwerben. Der Anteil des Mehrfamiliensegments am Gesamtinvestitionsvolumen stieg in der Folge 2012 und 2013 auf über 12 %. In den vergangenen vier Jahren wurde in Irland annähernd € 1 Mrd. in Mehrfamilien-Wohnanlagen mit insgesamt 6.000 Einheiten investiert. 95 % davon befanden sich in Dublin, womit 11,5 % der im Zeitraum 2012 – 2015 verkauften Wohnungen in der irischen Hauptstadt auf Mehrfamilienanlagen entfielen. Mittlerweile ist der Sektor zum Modell „Planung-Bau-Inbetriebnahme“ übergegangen, so dass sich einige Projektentwickler-Investoren voraussichtlich in Richtung Nischensegmente wie Studentenunterkünfte und Seniorenwohnen bewegen werden.