Einer aktuellen Researchanalyse zufolge wurden im 1. Quartal 2016 € 36,8 Mrd. und damit 30 % weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres europäische Gewerbeimmobilien investiert.
Einer aktuellen Researchanalyse des internationalen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills zufolge wurden im 1. Quartal 2016 € 36,8 Mrd. und damit 30 % weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres europäische Gewerbeimmobilien investiert.
Einige der in der Analyse berücksichtigten europäischen Länder erfreuen sich allerdings eines Anstiegs der Investitionstätigkeit, so z. B. Italien (+ 54 %), Schweden (+ 33 %), Polen (+ 12 %), die Benelux-Länder (+ 12 %) sowie Finnland (+ 479 % - aufgrund diverser Portfolio- und Retail-Großtransaktionen). Damit bestätigt sich das ungebrochen hohe Investoreninteresse an Qualitätsimmobilien in Märkten mit guten Rahmenbedingungen. In Bezug auf die Nutzungsarten haben sich Industrieimmobilien mit einem Plus von 19 % gegenüber dem Vorjahr durchgesetzt, vornehmlich dank Transaktionen im Logistik- und Distributionssektor in UK, Deutschland, Schweden, Spanien und den Niederlanden, die zusammen für über 80 % des Gesamtinvestitionsvolumens verantwortlich zeichnen.
In mehr als der Hälfte der kontinentaleuropäischen Märkte ging das Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2016 zurück. So verzeichneten vor allem die Märkte, die im Investitionszyklus weiter fortgeschritten sind, geringere Umsätze – hierzu zählen UK (- 48 %), Frankreich ( 47 %) und Deutschland (- 12 %).
Es wird davon ausgegangen, dass die stagnierende europäische Konjunktur, der ungewisse Ausgang der geopolitischen Spannungen in Europa und die Volatilität der Aktienmärkte die Investorenstimmung beeinträchtigen und Entscheidungsprozesse verzögern. Savills vertritt jedoch eher die Auffassung, dass die niedrigen Transaktionsvolumina weniger auf die Investorennachfrage nach Immobilien in Europa zurückzuführen sind sondern auf die aktuelle Angebotsknappheit im Markt.
Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, merkt an: „Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Europa ist sowohl bei den einheimischen als auch den Cross-Border-Investoren anhaltend hoch, und es werden weiterhin Deals zu Rekordpreisen abgeschlossen. Das größte Hemmnis für einen Umsatzanstieg ist der derzeitige Mangel an verfügbaren Qualitätsassets.“
In Dänemark (- 62 %), Spanien (- 24 %) und Irland (- 33 %) zeigte sich das Transaktionsgeschehen 2015 sehr dynamisch, so dass es unwahrscheinlich ist, dass diese Länder 2016 an ihre starken Vorjahresergebnisse anknüpfen können.
Marcus Lemli, Head of European Investment bei Savills, sagt: „Die Core-Märkte in Deutschland und Frankreich stehen unserer Meinung nach auch in diesem Jahr weiterhin weit oben auf der Agenda der Investoren, denn trotz eines hohen Preiswettbewerbs und eines unausgewogenen Verhältnisses von Angebot und Nachfrage bleiben sie aufgrund ihrer soliden Fundamentaldaten und hoher Liquidität attraktiv. Starke Vermietungsmärkte und geringe Neubautätigkeit werden in diesen Märkten im Jahresverlauf auch die Mietniveaus weiter ankurbeln.“
Für 2016 prognostiziert Savills einen Anstieg der CBD-Spitzenmieten um 3 – 4 % in London, 3,5 % in Paris und 2 % in den vier großen deutschen Städten (Berlin, Frankfurt, Hamburg, München). In preislicher Hinsicht ist noch ein gewisser Spielraum für weitere Gewinnzuwächse im Shoppingcenter- und im Logistiksektor in Paris gegeben, wenn man die in der vorherigen Zyklusspitze erzielten Renditeniveaus als Benchmark zugrunde legt.
„Einige Märkte haben im Vergleich zu ihren Spitzenresultaten aus 2007 noch nicht ihr volles Potenzial erreicht“, führt Eri Mitsostergiou weiter aus. „Dazu zählen die nordischen Länder, die peripheren Märkte sowie die Benelux-Länder, in denen die Transaktionsvolumina nach wie vor steigen. Die Dynamik in diesen Märkten manifestiert sich in einer signifikanten Renditekompression. Sie weisen weiterhin ein starkes Potenzial auf, da einige Segmente, vor allem Shoppingcenter und Logistikimmobilien, von Ihren 2007 erzielten Spitzenvolumina noch deutlich entfernt sind und somit attraktive Investitionschancen für Investoren bieten.“
Der Konjunkturaufschwung in Irland und Spanien führt zu einer Belebung der Vermietungsmärkte in diesen Ländern. 2016 dürften diese beiden Märkte zu den Top-Performern in Bezug auf den Anstieg der Spitzen-Büromieten zählen. So wird für Dublin und Madrid mit einem Mietwachstum von 13,9 % bzw. 6,0 % gegenüber dem Vorjahr gerechnet. Ein ähnlich hohes Transaktionsniveau wird für Stockholm erwartet – hier prognostiziert Savills einen Anstieg der Spitzen-Büromieten um 10 %.
„Dank niedriger Zinsen und einem stabilen Konjunkturumfeld dürfte die Nachfrage nach Immobilieninvestments hoch bleiben, und wir gehen natürlich davon aus, dass die Transaktionsvolumina im Jahresverlauf noch aufholen“, schließt Marcus Lemli. „Historisch niedrige Renditen und Rekordpreise sowie die wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten werden einige Investoren dazu veranlassen, Kapitalgewinne zu realisieren und Immobilienbesitz abzustoßen, wodurch sich das Produktangebot erhöhen wird.“
Market in Minutes Q1 European commercial investment: in search of the right product - May 2016 (PDF)